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长沙湘江两岸风貌管控迎来首部地方性法规。10月21日，长沙市人民代表大会常务委员会发布《湘江长沙段两岸风貌管控若干规定》，该规定共十七条，自2027年1月1日起施行，将长沙特有的山、水、洲、城地理人文空间格局作为不可分割的统一整体实施系统规划与管理。

最受关注的是居住用地布局划出的“禁区”。《规定》明确，古城历史文化风貌区、岳麓山历史文化风貌区的临江地块不得新增居住用地；大王山—巴溪洲—解放垸特色区内，巡抚路与督抚路之间区域禁止布局住宅，建筑高度上限锁定24米。奥体新城、湘江科学城、大泽湖三大临江新城，除码头、取水口等市政配套外，新建建筑不得紧贴江岸，须预留至少100米的滨江公共空间，沿江优先布局公共建筑与地标配套。

建筑形态与视线通廊同样被纳入法定约束。管控范围内新建高层项目应结合周边建筑形成高度梯级变化，严格控制历史文化风貌区、历史文化街区、历史地段的新建、改建、扩建项目高度；临江地块要严控形态相同、连续等高的高层建筑，住宅项目外立面应进行公建化设计。临江地块沿湘江界面长度超过300米的，须在地块内设置垂直于景观资源的视线通廊，每条宽度不少于30米。

供给端的变化直接影响市场预期。过去多年，滨江、洋湖、北辰等板块的临江首排房源一直是市场硬通货：2023年开福湘雅路一线临江068号地块，成交楼面价达14968元/平方米；滨江新城C5地块引来8家房企40轮竞价，溢价近39%。目前主城一线江景新房十分稀缺，南湖新城绿城凤起麓鸣单价20000至32000元/平方米，洋湖颐德公馆湘江序均价约22000元/平方米，滨江润和滨江湾25000至45000元/平方米。

业内人士认为，供给收缩最先传导到市场预期：成熟片区存量江景次新与二手房稀缺价值抬升，但长沙限价体系与二手房市场的充分竞争会约束价格大幅跳涨；房企拿地逻辑也须调整，三大新城临江地块首排不能做住宅，住宅只能往腹地排布。经济学家王义高表示，短期看临江住宅开发成本上升、供应减少，中长期则推动两岸住宅走向稀缺化与精品化，开发商须重新测算临江项目的容积率、货值与设计成本。